פרצלציה היא הליך בירוקרטי אשר נדרש לצורך הסדרה וחלוקה של שטחים וקרקעות המצויים בבעלות משותפת. הליך פרצלציה כולל איחוד וחלוקה מחדש של השטח בין בעלי הזכויות בקרקע, על בסיס רישומים קודמים, תכניות בנייה ומדידות מקצועיות על ידי מודד אשר מוסמך לביצוע מדידות פרצלציה. להליך הפרצלציה ישנן משמעויות מכריעות בכל הנוגע לזכויות כל אחד מן הבעלים בשטח המשותף, והוא נדרש לצורך רישום של הנכס והבטחת הזכויות עליו ברישומי הטאבו ומנהל מקרקעי ישראל.
מתי צריך לבצע רישום פרצלציה בטאבו
רכישת נכס, דירה, חנות או משרד בבניין משותף כיום, אינם דורשים ביצוע של רישום פרצלציה, מאחר וחוקי הנדל"ן ותקנות הרישום כיום מחייבים הסדרה ורישום בטאבו כבר במעמד המכירה/קנייה. רישום פרצלציה בטאבו נדרש לרוב בשל רישום שבוצע בעבר, תחת תקנות מקלות, שכלל את רישום הנכס הכללי ואת שמות הבעלים ללא ביצוע הלוקה ורישום הזכויות הפרטניות.
נכסים כאלה לרוב יהיו נכסי מגורים שנבנו לפני קום המדינה או בשנות הקמתה, שטחים ונכסים שנבנו על גבי קרקעות של מושבים וקיבוצים, וכן במקרה של השתלבות בפרויקט התחדשות עירונית, תמ"א 38/2 או פינוי בינוי הדורשים רישום מחדש של זכויות.
במקרים מסוימים הליך זה יידרש גם כמענה לסכסוכי שכנים בנוע לשטחים משותפים, חניות ומחסנים, שאינם מקבלים מענה בחוזים ו/או ברישום הקיים.
כיצד מתבצעת החלוקה מחדש של השטח
חלוקת הקרקע/הנכס הבנוי תתבצע באמצעות בחינת פרמטרים רבים, בניהם הסכמים חוזיים, רישומים קיימים אל מול הרשות המקומית ו/או אל מול מנהל מקרקעי ישראל, המצב בשטח, נתוני המדידה והשימוש הקיים בשטח, ובראייה שנועדה להבטיח הוגנות, הימנעות מהפקעת שטחים, והבטחת הזכויות בהתבסס על נתוני החלוקה והשימוש המקוריים.
איך מבצעים רישום פרצלציה בטאבו
תהליך של רישום פרצלציה מתבצע על ידי מודד מוסמך, בעל רישיון מדידה מטעם המרכז למיפוי ישראל. נתוני המדידה והחלוקה כפי שיוגשו על ידי מודד מוסמך ובחתימתו יהוו אסמכתא לרישום, וכן אסמכתא חוקית וקובעת לכל מחלוקת ואל מול בית המשפט במקרה הצורך.
המדידה תתבצע במקום, במבנה ו/או במדידת קרקע באופן פיזי, באמצעות עזרי מדידה וטכנולוגיות מדידה וחישוב מתקדמות. הנתונים והחלוקה יבוצעו תוך הזנת נתוני המדידה לפלטפורמות דיגיטליות, לתוכנה מקצועית מדויקת ומוכרת לצורך חלוקת שטח ופרצלציה.
שלבי התהליך:
- רישום הקרקע והשטח כיחידת קרקע אחידה בכללותה.
- תכנון חלוקת הקרקע מחדש בהתאמה לתוואי השטח ולכמות בעלי הזכויות הרשומים בקרקע.
- חלוקת הקרקע בין בעלי החלקות והזכויות, תחת עיקרון שימור הזכויות המקוריות, הימנעות מפגיעה בזכויות ומהפקעת שטחים. חריג למקרה זו הוא מקרה בו התקיימה הפקעה והשתלטות על הקרקע או חלקה, נסיבות שיידרשו בירור מקיף וחלוקה מחדש על פי דין. החלוקה תבוצע על גבי מיצג חזותי ומפורט ונספחי מידע מלאים, באישורו ובחתימתו של מודד מוסמך.
- רישום החלקות והזכויות של בעלי הקרקע על פי החלוקה האמורה במרשם המקרקעין/משרדי הטאבו, עדכון הרישום הקיים/הקודם למעמד רישום חלקות היסטוריות.
אילו מסמכים נדרשים לצרכי רישום פרצלציה
המסמכים הנדרשים לצורך הסדרת רישום פרצלציה:
- טופס בקשה לרישום מקרקעין
- נסח טאבו עדכני הכולל את רישום בעלי הזכויות הנוכחיים.
- העתק מסמך תצ"ר- תכנית לצרכי רישום חתומה על ידי מודד מוסמך.
- הודעת רישום – עותק מן המרכז למיפוי ישראל.
- בקשה לרישום חוכרים בקרקע (על פי צורך)
- שטרות רישום (על פי צורך)
- אישורים לאיחוד הערות, שעבודים או כל חריגה/התניה המופיעה בנסח הטאבו.
ייתכנו דרישות למסמכים נוספים בהתאם לסוג הפרצלציה הנדרש ולמורכבות החלוקה.
